《看懂楼市》总第34期
深圳刚刚走过的金九楼市，正好也是“认房不认贷”新政实行一个月；同时，还叠加降低存量首套住房贷款利率等楼市宽松政策影响。
诸多楼市利好下，深圳今年金九楼市成色如何？
据深圳市住建局数据，2023年9月份一、二手住宅合计成交4476套，同比去年9月的5344套减少16.2%。值得留意的是，今年9月份的住宅成交量已是连续第3年减少，其中2020年的9月份成交量达到13691套。
具体来看，一手住宅成交量减少明显，二手住宅则同比大增近四成。数据显示，2023年9月深圳全市一手住宅成交2076套，环比-5.59%，同比-42.56%；二手住宅成交2400套，环比-0.91%，同比+38.73%。
另一个值得留意的现象是，今年金九楼市一手住宅供应房源（仅预售）超过往年。数据显示，9月份一手住宅预售14647套房源（含人才住房），占今年前9个月总量的26.8%；同时，这一供应套数为近三年新高。
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因此，在一手住宅成交减少、供应增大的情况之下，全市新房库存高企、去化时长增加。其中，截止9月末，全市新房库存达到49934套，至少创2021年以来新高。实际上，9月份中下旬以来，在售一手住宅库存量一度超过5万套；去化时长也至少是2021年以来新高，已达到18.5个月。
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二手房方面，9月份以来业主挂盘房源量持续走高。据深圳市房地产中介协会，截至9月25日，有效挂盘在售房源达到57064套，较一个月前增加4148套。
截图来源深房中协 南方+ 冯少文 制图
以上数据表明，今年金九成色不足。那么，银十楼市是否值得期待？
为促销，趁着中秋、国庆假期，不少开发商推出优惠购房，包括打折购房、送装修、家电、物业费等。如佳华沙湖广场推出最低95折优惠；深业颐樾府成交赠送价值约2万元家电四件套、赠送2年停车费等；悦见锦府推出限时特价88.5折；卓越柏奕府推出10特惠房源；鹏瑞·半山云璟同样最低95折优惠；金地环湾城推出按揭九五折、一次性九四折优惠等。
不过，从数据来看（有一定的滞后性），银十开局数据不及9月份。据深圳市住建局披露，9月28日到10月5日七天时间内，一手住宅共成交324套，平均46套/天（9月份日均69套）；二手住宅成交共仅24套，平均不到4套/天（9月份日均成交80套）。
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对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，事实上，楼市政策的操作空间在收窄，边际效应明显减弱。即使是迫切要买房的人，遇到开发商优惠，如“一口价”房源降价了50万，但房价还很高，加上房子本身的品质也没那么好，结果很难让买家出手购买。这就是当前楼市的困局。
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【撰文/制图】冯少文
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