近日，东莞发布“投资松绑30条”，提出进一步打破土地资源瓶颈，破解发展空间零碎化、低效化、均质化的现状，实现空间拓展，为产业项目提供承载支撑。

其中，特别提出加强土地收储整备，统筹50平方公里产业用地全球招商，并推出“4个100万平米”：100万平方米低成本产业空间、100万平方米市企联合招商基地、100万平方米高成长性企业联合体物业以及100万平方米保税业务高端产业空间，以满足不同类型产业空间需要。

眼下在东莞，“拓空间”工作蹄疾步稳，无论是重大龙头项目频频落户的重大战略平台，还是酝酿焕发新生镇村工业园，都正在以更低成本的产业空间，获取更丰厚的亩均产出效益。

东莞航拍图 巫业通 摄

创新土地收储整备

解决土地碎片化问题

福凯半导体项目动工，新签订粤福电子加速技术应用项目、新型导热散热材料项目、速美达自动化智能装备项目……今年以来，东莞四大战略平台之一的银瓶合作创新区，大项目接踵而至。

“我们不能随便浪费‘西装面料’土地，一定要用好来招引重大、特大龙头项目。”谢岗镇镇长李惠勤表示，要以连片土地为加大招大商、招好商提供支撑，改变谢岗“星斗满天”的局面，实现高质量发展。

拥有优质而广阔的工业用地，成为银瓶合作创新区快速发展的重要基础。谢岗镇招商局副局长周慧华介绍，作为东莞市“拓空间”工作的试点镇，目前谢岗已经已“腾挪”出共近12000亩的土地空间，今年预计将推出580亩产业用地，招徕高端智能装备、电子信息和新材料项目。

连片土地资源要素对于高端产业的拉动作用逐渐凸显。“从2018年开始，谢岗镇的重大项目逐年有较大幅度增加，从2017年的5个增加到了目前的24个。” 周慧华说，“市里推出了市镇联合招商的新政策，谢岗镇去年有303亩连片土地纳入联合招商基地，今年将再申报967亩，其中600亩是连片土地。”

粤海智造中心

目前，东莞的土地开发强度早已超过国际公认30%的警戒线，无法持续进行土地增量开发，而主要得依靠存量土地二次开发的方式推动经济发展。如何用好土地收储整备的开发方式，为重大项目、龙头项目提供土地要素支撑，对东莞产业的发展来说至为关键。

截至去年底，东莞市级完成收储地块5宗、面积1076亩，各镇街（园区）已纳入市土地储备库10731亩、正在办理入库手续2667亩。

“投资松绑30条”进一步提出，今年将整合松山湖东部工业园、银瓶合作创新区、水乡功能区麻涌站单元启动区等连片地块，推出首批10平方公里启动全球招商。

在这些先行区域，空间规划和基础路网建设工作已经如火如荼地展开。走访各个项目现场，施工人员脚步匆匆，机械车辆快速运转。

从松山湖高新区出发，约半小时车程，就能来到位于企石镇的松山湖东部工业园。东部工业园是东莞目前具有现成较大连片土地资源的园区，但却因为种种原因 “沉睡”了10年。

松山湖自然资源局副科长孙洋介绍，从去年下半年开始，松山湖高新区在这里收储了6520亩土地。在收储中创新实施“基础补偿+增值共享”的激励措施，产业产值越高，老百姓的分红收益越大，共同做大“蛋糕”。

松山湖东部工业园效果图

目前，工业园已经完成了控规编制，正在动工建设，今年底前园区基础设施路网建设有望全部竣工。这里将作为东莞首批战略性新兴产业基地面向全球招商，重点承接精密制造、新兴科技、环保节能的高成长性企业，并支撑松山湖研发创新，打造“松山湖2.0升级版”。

东莞水乡管委会城市更新局相关负责人介绍，麻涌站单元正在高起点开局、高标准建设、高效率推进。其中，702亩空地正办理用地报批手续，已完成了约650亩农地租赁统筹，招商引资工作也在同步开展。“空间大、基础好、潜力足，这是麻涌站单元的优势所在。”该负责人表示，未来这里将崛起一座聚焦5G+智能制造、生命健康和现代服务业的“水城相融”的科创之城。

变革工业园改造思路

激发城市发展新动能

行走在东莞水乡片区，只见河网纵横交错，土地被分割为一个个小块，建设用地稀缺。目前水乡片区的开发强度超过40%，亟需开拓新的产业空间。

水乡管委会城市更新局上述负责人介绍，目前洪梅镇正在谋划水乡片区第一宗连片的、条件成熟的“工改工”项目。在1200亩的土地上，原来低矮破旧的老厂房将被拆掉，取而代之的是楼高近60米的现代化产业园，并实现“工业上楼”，推动制造业的集约发展。

在“世界工厂”阶段，东莞“村村点火、户户冒烟”，农村集体土地承载了东莞全市2/3的经济存量、2/3的工商企业。随着时代的发展，镇村级工业园成了今天迟滞产业升级的障碍——土地权属复杂、碎片化，利用效率低下，环保、安全问题突出等一系列问题，阻碍了人才和创新要素的引入。

改，成为摆在东莞面前的不二选择。曾因镇村级工业园而兴，今由镇村级工业园破题。

改造后的万江铭丰工业园

盘一盘家底，经初步统计，全市连片集中、占地面积5公顷以上的工业园区共有1821个，总面积约52.4万亩，入驻工业企业4万多家。东莞提出，以5万亩镇村工业园为突破口，尽快打开局面。

为此，东莞采用“先试点、再推广”的做法，从去年开始，选取了9个工业园作为改造试点项目，探索不同类型的改造模式，逐步破解难点重点问题，探索一批可借鉴推广经验。

市自然资源局相关负责人介绍，已经会同各镇街（园区）、相关职能部门，梳理出了首批今年拆建的城市更新项目共260宗，总用地面积2.3万亩，预计投资总额约2670亿元。同时，根据全市工业园数据台账，筛选新一批改造意愿强烈、条件相对成熟、发展前景广阔的工业园，纳入改造提升项目，逐步推广应用第一批试点项目的经验做法。

今年4月，东莞《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》及相应配套政策发布，针对土地归宗拆迁补偿难、连片改造动力不足、各类历史遗留问题负担沉重等难点，通过60多项创新集成，充分调动市场主体、村集体等各方积极性。

政策红利的释放为一大批镇村工业园改造项目增添了动力。

以东城桑园第三工业区城市更新单元为例，受益于新政策，项目可以免于向街道移交3200平方米的产业用房。按照M0产业用房销售价按10000元/平方米计算，新政策实施后可为企业增加3200万元的销售额。

5月15日，30个城市更新项目在南城街道集中开工。集中开工仪式的现场是位于广深高速石鼓出口的亚创智慧新城项目。这是全市首批“工改M0”项目之一，计划投资45亿元，改造单元面积22.73 公顷，规划总建筑面积70万平方米。

亚创智慧新城项目效果图

这个即将走出蓝图的城市更新项目，“前身”是一个从上世纪90年代逐渐形成的工业园区，曾经有30多个加工厂在此落脚，从事塑胶、制鞋、小五金等低端产业。随着厂房老化、产业转移，这个老园区的经济价值严重“滑坡”。不过，此刻“拐点”已经降临。未来，这里将重点围绕“新基建”，打造数字经济产业集群。项目投产后，有望吸引上千家优质企业及上万名高科技人才入园，创造相关就业岗位超5万个。

在虎门镇北栅社区，一片占地面积逾6万平方米的老旧工业厂房刚刚完成拆除平整。这片热气腾腾的土地上将推进一宗“工改M0”项目，投资15亿元建设大规模智能柔性制造、大湾区物联网产业枢纽集群和东莞现代服务业集聚区，项目年产值预计将达180亿元。

在谢岗镇花园工业区，将拆除部分老旧厂房和公交车站重建，并改变部分旧厂房的结构功能布局，打造占地总面积459亩的镇中心区新型产业区。

过去老旧破败的镇村工业园“变身”为一座座现代化产业园，将为一批批高成长性、创新型企业提供高品质的产业空间，为城市发展注入新动能。

探索放管服新机制

释放市场主体活力

如何在“拓空间”的过程中最好、最快地服务企业，进一步为投资松绑？东莞在松山湖、水乡等五大平台正在进行“土地带方案出让”改革的新探索：在土地出让之前，把建设工程设计方案先编制好，企业一拿地，马上就能发建设工程规划许可证。

“这项改革能为项目落地节省半年时间。”孙洋解释，过去企业拿地后，需要设计建设工程设计方案，再报各部门审批。改革后，完善重大产业项目预审批机制，根据项目产业发展类型、容积率、固定资产投资强度等指标，提前设计好建设工程设计方案，在拿地的同时发建设工程规划许可证。

“土地带方案出让”改革被认为是建设工程项目审批制度改革“标准地”的升级版，在优化服务上更进一步。这项改革将在松山湖、水乡等五大平台陆续试点。

“最近，松山湖的一个机器人项目计划试点这项改革，11月将完成试点。”目前，这项试点工作只面向新一代信息技术、高端装备制造、新材料、新能源、生活科学和生物技术等战略性新兴产业，这也印证了东莞产业转型升级的决心。孙洋说：“只要是优质项目，把项目交给我们，其他都由我们来办！”

松山湖

“拓空间”的过程中，深化放管服改革不断深化，企业的获得感实实在在地增加。

在市住房城乡建设局“分段报建”的原创性改革中，企业只需完成建设用地规划相关手续即可在设计审查的过程中同步开展基坑基础施工。仅此一项改革，就可将建设周期压缩3个月以上。今年以来，全市共有27个项目采用基坑单独报建方式实现提前开工。

最近实施的《东莞市控制性详细规划调整管理办法》，通过压缩办理时间、简化办理流程、调整相关规定、优化配套要素等，切实为企业服务。

如塘厦镇瑞勤项目，调整内容为优化道路等级和线位，属于控规微调，规定办理时间为30个工作日。该项目通过提前沟通协调，方案上报后仅7个工作日即办结。该镇的另一个项目——昕旺项目，在工业保护线内拟通过工改工的方式改建厂房，申请将一类工业用地容积率由1.8提高到3.5，直接按控规微调办理，办理时间由三个月压缩到一个月内。

作为一个系统工程，“拓空间”既关系着东莞产业的升级和发展格局的重塑，在一系列改革新机制的探索中，城市营商环境随之优化，市场活力进一步被激发。

以“拓空间”为突破口，昔日的“世界工厂”改革机制、升级产业、再塑格局，向先进制造业强市迈进。

【记者】吴擒虎 郭文君