“目前，大坑塘改造范围内主要是家具、五金、塑料等产业，容积率0.85，多以铁皮棚房为主，产值低、税收低且污染严重，产业亟须转型升级。”张凌峰提到的“大坑塘”，是中山市三乡镇正在大力推进的低效工业园改造升级（下称“工改”）片区之一。

作为三乡镇“工改”专班成员，张凌峰与其他18名同事在刚刚过去的假期一同放弃了休息时间，为园区能够早日“蝶变”奋战在攻坚一线。

打造133亩主题产业园：三乡做大做强“美丽产业”

当下的大坑塘片区厂房，仍是以低矮的铁皮棚房为主。

改造前，大坑塘片区范围内总建筑面积6.7万平方米，容积率0.85，亩均产值约130万元/亩，税收4.7万元/亩。

结合企业诉求与政府产业规划，大坑塘项目最终被定位为美妆主题产业园，占地约133亩，预计片区总建筑面积将扩展到至少21.8万平方米，亩均产值可达到改造前7倍，税收达到改造前10倍。

“经过专班对接与实地邀请走访调研，本土的美妆产业认为大坑塘的工业基础设施完善，周边生态环境优美，与化妆品产业‘污染少、问题少、产出高、税收高’的‘美丽产业’形象相符，希望在大坑塘范围内进行投产建设。”张凌峰介绍，三乡镇现有美妆企业超50家，包括曼秀雷敦、尚洋、金稻、欧铠等龙头企业，主要生产药品、化妆品、化妆刷、美容仪器及工具，基本形成了集研发、设计、生产、包装、物流仓储、线上线下销售的美妆产业链。

大坑塘片区改造后效果图。

同时，三乡镇计划做大做强美妆产业，出台了《中山市三乡镇美妆产业发展行动计划（2021-2023年）》，并将着力引进一批优质项目，培育一批优质企业，建设一批产业载体，完善产业链条，推进美妆产业高水平集聚，将“湾区美谷”打造成为粤港澳大湾区的美丽时尚产业集聚区。

对于园区两侧的自然山体与自然水系，三乡镇“工改”专班表示将坚决做好保护退让，在园区厂房建设中积极做好建筑天际线与背后山水景观的呼应。同时，厂区的景观节点设计将积极引山入园、引水入城，打造生态共融的高品质园区。

立刻拜访复工企业，以放弃假期换支持“工改”

10月1日，梳理了改造模式的优缺点，与村一起对接片区厂企，约定时间进行沟通宣讲。

2日，对接产业招商部门，了解意向企业的用地需求，提前谋划用地布局。

5日，在片区企业复工后，第一时间登门拜访“规上”企业，详细讲解改造模式的优势，取得业主支持。

6日，组织大坑塘攻坚组人员集中学习政策知识，集中讨论潜在问题与解决办法。

7日，结合项目的梳理，理清流程，制定时间安排表，落实人员分工，加快推进清租清拆，并初步比选出最优改造模式，节后交镇政府讨论确认……

国庆期间，三乡镇“工改”专班攻坚组坚守岗位，为了解企业诉求、优化改造模式，以及宣传讲解“工改”政策而四处奔走。

“工改”专班就改造项目细节与权利人展开深入交流。

“说实话，业主们当时是有一些排斥的，因为改造意味着要搬迁，可能会直接影响到生产。”回想起企业主刚被告知要进行改造升级时的情景，张凌峰印象深刻。13宗改造地块，11宗产权在私人手中。对此，“工改”专班上门调研生产情况，结合企业主诉求，调整用地规划，确认不同地块的改造模式，保证业主只拆迁一次即可完成改造。

在改造前期的厂企交流会上，改造片区内的中山市煌基真空镀膜制衣有限公司明确表态支持“工改”，同时提出了希望政府能减少对企业实际生产影响的诉求。为了解决这一生产过渡问题，攻坚组拿出项目三个地块中的C地块，将这18亩用地以村企合作的形式优先建设腾挪园，并安置集体物业，待腾挪园建成后企业一次性搬迁即可长期生产。

针对片区实际情况，大坑塘“工改”项目计划综合采用“挂账收储+村企合作”模式进行连片改造。一方面，52亩的政府挂账收储地块保证了土地整备过程中政府对产业发展的宏观把控。另一方面，58亩的村企合作地块充分撬动社会资本力量，既减轻了政府改造的资金压力，又能让村集体在与企业合作中能获得更多的收益。

“最终，我们满足了企业的生产诉求，赢得了企业的衷心支持。”张凌峰说。

【采写】南方日报见习记者 陈少宏