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逾10亿元,沉睡的“小金库”如何唤醒|深读


“我们这份申请书上,周边十几个业委会都盖上公章了,昨天还有业主给我打电话说很支持这项工作。”近日,清城区东方天城业委会主任李文锋为推动小区物业维修资金保值增值而四处奔走。

据估算,清远全市物业维修资金余额逾10亿元。曾亮超 摄

据估算,清远全市物业维修资金余额逾10亿元。曾亮超 摄

物业专项维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。它相当于是一个小区的“医保金”和“养老金”。如果物业维修资金只用不充,这笔房屋“养老金”必然面临枯竭。

据估算,清远全市物业维修资金余额逾10亿元,这笔资金一直以活期形式被存在银行。越来越多的业主意识到,物业专项维修资金的保值增值重要性。

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现状

“躺”在银行

活期利息低跑不赢CPI

“我们小区1000万元物业维修资金放在银行这么多年,一次都没有提取过,这是一种金融资源的浪费。”李文锋说,小区专项维修资金如果一直以普通活期存款的方式存在银行,相对物价指数来说,是严重贬值。维修资金产生的利息远跑不赢CPI,将来小区面临大修大补时,这笔钱能起多大作用,可想而知。

他给记者算了一笔账,以一个小区的物业维修资金为100万元存款为例,按照目前银行活期存款计息方法,一年产生利息3000元。如果将其中七成资金改存大额定期存款,按目前某银行公布的三年利率3.85%计算,可以产生利息3万多元,是当前利息的10倍左右。

据业内人士估算,清远全市缴存的公共维修资金逾10亿元,但由于很多楼盘较新,还没到大修期,同时,使用程序中签名环节较麻烦等原因,当前各地公共维修资金的使用率偏低。这笔资金采取“一次性收取”“分楼盘管理”“分散使用”的方式,业主在购房时一次性缴存房屋维修资金,缴存之后按要求存入指定的银行。

“我们这个小区建成十多年了,最近维修电梯问题要花70万元,专项维修资金越用越少,如果能在小区‘年轻力壮’时挣点利息,也不至于‘大病缠身’时捉襟见肘。”清城区振兴路一小区的肖先生感叹,一个小区能否随着时间的推移持续保持较好的硬件质量,或者进行更新、改造提升小区品质,都极大依赖于物业专项维修资金。

清远市物业协会会长谢道清表示,“多年来,清远物业维修资金收缴偏低,在2019年12月清远市物业维修专项资金新规出台前,电梯楼首期物业专项维修资金交存标准才25元/平方米;虽然新规调整后为70元/平方米,但也不算高”。

他认为,如果小区物业专项维修资金长期不保值,等到变成老旧小区后,维修资金将无以为继。而小区公共维修若因资金得不到及时解决,不但影响居民生活,还会衍生出社会民生问题。

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顾虑

担忧断流

小区公共维修难以为继

除了担心物业维修资金贬值外,还有业主担心物业维修资金用完后,补缴难度大。

“我们小区要更换一个消防系统,需要支出12万元,业主都炸锅了。”广清大道某小区业主谢女士担忧地说,这样物业维修资金会不会很快就花光了,以后大修大补可怎么办。

根据相关规定,小区的物业专项维修资金“业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时,应当续交专项维修资金。”续交是为了让物业维修资金不断流,保障小区公共维修无虞。

“如果要续交这部分维修资金,可以预想难度是非常大的。”清远市物业管理协会常务副会长、清城区政协委员郑顺福坦言,由于目前续筹专项维修资金还缺乏有效的强制缴交措施,加上业主信息不完整等问题,续筹预计会存在不少困难。如果专项维修资金无法续筹,小区维修、更新、改造等又确有所需,很可能引发多种矛盾。

考虑到后期续缴难,一些小区在公共维修资金使用上比较谨慎。有的小区利用公共收益作日常公共设施修补资金。如东方天城小区部分电梯涉及的大修、中修以及增加防高空抛物摄像头等,便优先使用公共收益支付。但很多小区的公共收益较少,无法平衡这笔费用。

“如果小区的公共维修资金能够通过大额定存的方式增值,将每年产生的利息作为维修费用的补充,可以减缓续缴的步伐。”李文锋说,基于这样的考虑,很多业主、业委会都赞同推动小区物业维修资金保值增值。东城锦江豪园、保利天汇(一期)、清远弘福花园等十多个业委会先后在东方天城业委会发起的申请书上盖下公章。

还有业内人士认为,物业专项维修资金每年增值的资金从表面上看是业主的,但实质上是政府的资产。因为从长远来看,物业专项维修资金充裕,可以降低政府财政压力,保证社会安定。

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探索

难题待解

保值增值缺乏模式借鉴

“物业维修资金保值增值一直是行业比较关注的工作,我们行业协会与市、区住建部门探讨了很多次,如何让其充分发挥作用,争取最大收益,不造成金融资源浪费。”谢道清说,市、区主管部门、业主委员会、物业服务企业都很有意愿推动此工作。

但在他看来,小区公共维修资金保值增值工作还是一个比较新鲜的事物。全国各地已经在实行的城市不多,仍未有成熟的模式可以借鉴。

2019年12月1日施行的《清远市住房和城乡建设局 市财政局关于物业专项维修资金管理办法》(下称《办法》)提高了缴存标准,并确定了物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的管理原则。

其中,《办法》明确了经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,物业专项维修资金可以划转业主大会管理,还明确了划转业主大会管理的程序和账户变更的程序。

能否通过业主大会管理推动这笔资金保值增值呢?早在今年初就有想法的郑顺福,刚开始也是沿着这个思路思考。

“我们本来想先通过单个小区进行试点,后来向市、区主管部门及银行了解情况后,发现单个小区要设立监管账户比较难,只能整体推进,目前清城区已在先行先试。”郑顺福说,今年以来,除了以行业协会形式推动,他还将该项工作形成政协提案报送区政协,希望更好促进这项工作。

据了解,目前全区的物业专项维修资金分散性存在多家银行,各银行的积极性和想法都不一样,同步统筹比较难。同时,涉及到技术支持,银行方面也有各自的程序和相关规定。

“目前清远的物业维修资金是住建部门在已确定的几家银行中,都只有一个总的实体账户,其他楼盘的都是虚拟子账户,如果实体账户大额定存,而虚拟子账户又是动态变化的,到期后具体收益应该如何公平分配,这是一个待解的难题。”郑顺福说。

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建议

出台细则

变“基”为“资”便于运作

社会上有关唤醒专项维修资金的呼声不断高涨。有银行人士认为,公共维修基金改为专项维修资金,“基”与“资”虽是一字之差,但意义大不同。资金意味着可以通过管理运作保值增值。

据了解,对于如何保值增值,从国内个别已经在实施的城市来看,操作方式不一,有的采用活期存款利率上浮的方式,利息相对普通活期稍高;有的参照公积金模式,没动用过的定期,用过的活期;有的按比例,大部分定期,小部分活期。

“最理想的方案是拿70%—80%存定期,其中,50%定存三年或五年,20%—30%定存一年,剩余部分为活期”。李文锋建议,对物业维修专项资金管理,可在期限上进行短、中、长期组合;产品上采用银行定期存款等安全性高收益又较好的不同金融产品组合。

谢道清也建议,专项资金总账上拿出一定比例的资金做大额定存,留下一定比例的资金做活期以应急。至于这个比例应该如何分配,主管部门可以统计往年专项资金使用的费用多少,预留足够,其余部分可作大额存款,获得利息收益再分配到每个小区。

对于推动部门衔接工作方面,李文锋还建议,市住建局等主管部门尽快根据相关法律法规制订出相应的实施方案细则,在确保资金安全的前提下简化手续,推动物业维修专项资金进行运作。同时,引入市场机制等方式,选定多个银行,对资金采取竞争性招标存放,调动银行积极性,打破利率垄断,争取利率上浮的溢价收益。

部门回应

清城区住建局:在资金安全前提下做到保值增值

记者从清远市住建局物业管理科了解到,目前清城区住建局正在探索物业维修专项资金保值增值工作,并已跟相关银行接触。

“物业维修专项资金的保值增值事关百姓利益,作为主管部门也希望把业主的钱管好,在确保安全的前提下,做到保值增值。”清城区住建局副局长郑惠权在接受记者采访时表示,目前该局正在努力推动此项工作,但要考虑的细节较多,不能操之过急。

据介绍,目前清城区的专项物业维修资金大概分散存在全市8家银行。虽然国家有相关文件支持物业维修资金保值增值,但省、市没有具体的细则指引,各家银行态度不一,推动起来比较难。银行方面也没有相关经验,如何在安全的大前提下,做到公平合理,银行系统操作也需要技术支持。

“不止是清远,目前其他很多地方的物业维修专项资金都没有发挥到保值增值的作用。我们正积极探索,努力推动,要求银行尽快拿出方案。”郑惠权说,该局也正在了解其他地方有没有相关经验或模式可借鉴,争取为民办好事办实事,尤其是将好事办实。

针对推动物业维修资金保值增值,他建议,市相关部门出台统一的方案,明确这个工作应该由谁来批准、是否需要业主同意、选择哪种保值增值方式、交给哪家银行来操作等问题,为推动该工作提供指引。

【记者】黄剑琴

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