近日，汕头市统计局公布《2021年上半年汕头市房地产开发运行分析》。分析显示，上半年汕头市完成房地产开发投资222.79亿元，销售面积增速在全省21个市中排名第二。
不过，房地产投资增长依赖于土地购置费投入、各区（县）房地产开发投资不平衡、办公楼和商业营业用房投资下降幅度较大等存在问题，也值得关注。专家认为，汕头是一个宜居城市，无论是环境气候，还是生活美食，都有一定的吸引力，房地产开发投资要实现增长，主要受到产业支撑和配套完善等因素的影响。
◤澄海增速快 南澳潜力大◢
上半年，汕头市完成房地产开发投资222.79亿元，同比下降1.1%。其中，中心城区投资占比最大，投资增速最快的是澄海区。
按投资区域分，中心城区房地产开发投资173.84亿元，占全部房地产投资的78%，同比下降8.6%；非中心城区48.95亿元，同比增长39.6%。其中，澄海区在上半年新增项目计划总投资较大的情况下，增速达到104.1%。
不过，上半年汕头也有3个行政区出现投资负增长，金平区、濠江区和南澳县分别为-13.4%、-28.6%和-33.8%。金平区今年上半年无大项目支撑，增速呈负增长；濠江区上半年新入库项目计划总投资同比下降39.8%，南澳县上半年新入库项目1个，老项目支撑力不足。
“南澳县作为旅游目的地，海岛旅游资源丰富，从房地产投资的角度看，很有潜力发展养老地产和旅游地产。”在汕头大学法学院副教授、深远城市更新研究院院长李松看来，南澳县本地人口少，但天然的海洋环境和海南三亚很像，气候宜人，适合外地游客尤其是东北游客在假期时入岛度假。
李松认为，目前南澳县在全国的知名度和美誉度仍不高，生活、教育、医疗、交通等配套设施也不够完善。当地政府应加大对外宣传力度，适当引入资质较好的学校和医院等公共服务配套，才能推动房地产开发投资的持续发展。
值得关注的是，上半年汕头土地购置费较快增长，成为支撑房地产开发投资增长的重要因素。
按投资构成分，建安工程投资增幅下降、土地购置费增幅较大。上半年土地购置费101.34亿元，同比增长19.8%，占房地产投资比重45.5%，比去年同期提高7.9个百分点；而建安工程投资114.21亿元，同比下降7.5%，远低于土地购置费投资增速。
李松表示，房地产投资依靠土地购置费拉动，但对这一问题要多加关注，因为其不利于房地产开发投资持续平稳增长。
◤住宅类略涨 办公楼“遇冷”◢
纵观上半年汕头房地产开发，哪种类型的投资深受市场追捧？
分析显示，除了住宅类投资增长，办公楼、商业营业用房投资却有点“遇冷”，出现了负增长。上半年，住宅投资152.91亿元，同比增长1.8%，住宅投资占房地产开发投资比重68.6%；办公楼投资7.63亿元，同比下降52.2%；商业营业用房投资9.73亿元，同比下降25.2%。
办公楼、商业营业用房投资热度下降，其中主要原因是受到客观环境的影响。在经济下行压力、新经济新业态的冲击下，传统的商业场所需求日渐萎缩，使得开发商对办公楼、商业营业用房投资趋于谨慎。
其次，办公、商业配套当前也存在供大于求问题。李松表示，以商业营业用房为例子，一类是辐射范围较广的商业综合体，近年来汕头已增加不少；一类是依附于小区的商业配套，这一类投资受片区人口和入住率的影响。
数据显示，上半年，汕头商品房施工面积2932.79万平方米，同比增长15.8%，其中住宅施工面积1912.39万平方米，增长18.9%；竣工面积95.49万平方米，同比增长92.4%，其中，住宅竣工面积52.80万平方米，增长76.9%；商品房新开工面积405.59万平方米，同比增长59.9%，其中住宅298.68万平方米，同比增长47.4%。
在李松看来，无论是住宅类投资，还是办公楼、商业营业用房投资，最终都受到片区人口多少的影响，而人口尤其是外来人口的迁入，则需要产业发展作为支撑。
◤库存量减少 资金周转快◢
与开发投资相比，销售方面表现不俗。
上半年，汕头商品房销售面积228.44万平方米，同比增长74.1%，两年平均增长6%。销售面积增速在全省21个市中排名第二。商品房销售额224.67亿元，增长89.3%，两年平均增长6.8%。
按区域分，中心城区商品房销售面积154.83万平方米，同比增长80.3%，非中心城区73.61万平方米，增长62.3%。中心城区销售形势优于非中心城区，其中龙湖区贡献较大，销售量占全市的38.1%。
按用途分，住宅销售面积209.36万平方米，同比增长79.1%，住宅销售面积占商品房销售面积91.6%；办公楼、商业营业用房和其他房屋销售面积同比分别增长58.1%、102.5%和下降28.9%。
其中，90平方米以下住房18.67万平方米，下降1.9%；144平方米以上住房41.40万平方米，增长31.2%；90—144平方米住房销售面积达149.29万平方米，增长125.1%。可见90—144平方米的改善型住房需求旺盛，有很大的市场空间，消费者更趋向于选择性价比较高的住房。
商品房待售面积呈下降趋势。上半年，汕头商品房待售面积312.80万平方米，同比下降13.7%。其中，住宅待售面积157.27万平方米，下降16.0%；办公楼待售面积16.0万平方米，增长88.9%；商业营业用房待售面积52.29万平方米，下降11.7%。
销售情况向好，房地产企业资金周转加快，开发项目资金投入加大。上半年房地产开发企业本年到位资金264.70亿元，同比增长12.4%，房地产开发企业到位资金与本年完成投资比为1.19：1。
其中，国内贷款14.37亿元，同比增长34.1%；自筹资金228.97亿元，增长23.0%；定金及预收款12.52亿元，同比下降54.9%，个人按揭贷款6.39亿元，同比增长8%。国内贷款占到位资金5.4%，自筹资金占86.5%，定金及预收款和个人按揭贷款分别占4.7%和2.4%，自筹资金仍是企业到位资金主要来源。
总体看，汕头市房地产开发市场呈现开发投资平稳、施工规模扩大、商品房销售持续向好、库存量逐渐减少、企业到位资金充足等良好态势。
【记者】 杨立轩
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